相続・不動産用語辞典
共同相続人間において、具体的な遺産分割の協議が整ったときに作成する
遺産分割の時期、方法、内容などを記載した書面。
遺産分割協議は、全員が合意さえすれば成立し、協議書をつくらなければならないといったことはありません。
しかし、書類にしておかないとその内容が不明確となったり、後に相続人間で争いが起きないとも限りません。
また実務上、不動産の相続登記をする場合や、株券等の有価証券や銀行預金を下ろすときなど、遺産分割協議書が必要になる場合が多くあります。
したがって、遺産分割協議が成立したら早めに遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印(実印)しておく必要があります。
遺産分割協議書の書き方について、特別な決まりはありません。
血族とは血縁関係にある者(自然血族)をいい、
姻族とは配偶者の血族及び血族の配偶者、
直系尊属の再婚相手とその血族及び血族の再婚相手の子孫をいいます。
遺言によって自分の財産の一部又は全部を他人に無償で与えること。
ただし、遺贈は遺留分を侵害することはできません。
「相続」と「遺贈」の違いについて
相続とは、なんら手続きを経ることなく当然に、
被相続人の財産が相続人に引継がれることをいいます。
これに対し、遺贈というのは、遺言によって、遺言者の財産の全部
または一部を贈与することをいいます。
遺贈の相手は相続人でも相続人以外の者でもかまいません。
受遺者(遺贈を受ける者)は、その遺産をもらいたくない場合は、
遺言者の相続開始後に放棄をすることができます。
遺贈の種類には2つあります。
1. 包括遺贈
「全財産を贈与する」とか、「遺産の3分の1を与える」というように一定の割合を示してする遺贈
2. 特定遺贈
「甲土地を子Bに与える」というように特定の財産を指定してする遺贈
一定の相続人のために法律上必ず留保しなければならない相続財産の一定部分のことで、被相続人の財産に依存して生活している一定の相続人の生活を保障するためのものです。
遺留分は、兄弟姉妹にはなく、直系尊属だけが相続人の場合は被相続人の
財産の3分の1で、その他の場合には2分の1になります。
相続財産は被相続人のものですから、本来、被相続人は自己の財産を
自由に処分できます。しかし、これを全く自由に許すと、
たとえば赤の他人に全財産を与えるなどという遺言がなされると、
被相続人の財産に依存して生活していた家族はたまりません。
そこで、相続財産の一定割合について、一定の相続人に確保するために
設けられたのが、「遺留分」の制度です。
相続発生前に相続分を放棄することはできませんが、遺留分は放棄することができます。
ただし家庭裁判所の許可が必要となります。状況によっては許可されないこともあります。
遺留分の放棄をしても、相続の放棄をしたことにはならず、相続が開始すれば相続人となります。
被相続人が遺言をしないまま死亡した場合には、遺留分を放棄した相続人も相続権を失うことにはなりません。
遺留分の放棄を無限定に認めると、親の権威で相続人の自由意思を無理におさえるおそれがあるため、家庭裁判所は許可する基準をもうけています。
相続財産中かならず相続人にのこさなければならない財産の割合を遺留分といいますが、
遺言によりそれが侵害された相続人が遺贈や生前贈与を受けた人に対して返還を請求すること。
相続開始から1年以内に行なわないと権利が消滅します。
契約に違反した場合、相手方に対して支払うとあらかじめ定めておいた金銭のことをいいます。
売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できますが、実際の損害額にかかわらず、その賠償額をあらかじめ契約の際に決めておくことを「損害賠償の予定」といい、予定した賠償額を「違約金」といいます。
建築基準法上の「道路」のひとつ。
特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を一般に「位置指定道路」と呼んでいます。
この道路に敷地が2m以上接していれば、敷地内に建物を建てることができます。
道路位置の指定を受けるには、公道との交差部に有効な隅切りがあること、側溝を設けること、一定以上のこう配がないことなど、特定の技術的な基準に適合することが条件になっています。
「現在の持ち家を売却し、新築を買いたい・・」という場合などのように、売却して得た資金で不動産を買い換える時、「手持ち物件が売却できない場合には、新築の購入契約を白紙に戻し、売主がすでに受け取った金額を返してもらえる」という条項を契約に入れておくことをいいます。
「瑕疵」とは「きず」という意味で、法律上は何らかの欠点・欠陥があることをいいます。
例えば、建売住宅の売買において言うならば、建物の土台にヒビが入っている場合等がこれにあたります。
購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥=瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できることをいいます。
売主が買主に対して負う責任のこと。
売買契約では、事実を知った(瑕疵を発見した時)から1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できます。
所有権保存登記や所有権移転登記などの本登記をする前に、あらかじめその順位を確保するために行う予備的な登記のことをいいます。
一定の要件がそろったときに本登記を請求できます。
たとえば売買の予約をしている場合は、登記簿に「所有権移転請求権仮登記」といった形で記されています。
仮差押えないし仮差押(かりさしおさえ)とは、金銭債権の執行を保全するために、債務者の財産の処分に一定の制約を加える裁判所の決定をいいます。
購入者が不動産の引き渡しや登記を求めているにもかかわらず、売主がそれに応じないような時(金銭債権以外の場合)、訴訟による強制執行で解決を図ろうとしますが、判決を受けるまでの間に、被告=売主がその不動産を他へ売却したりしてしまうと強制執行ができなくなるおそれがあります。
例えば、Aさんが土地をBさんに売却したが、Bさんが代金を支払ったにもかかわらず、Aさんが土地の登記名義を移してくれない・・という場合、Bさんが登記名義を取得しない間に、Aさんがその土地を第三者に売却してしまう可能性があります。
そこでBさんは、裁判所に対して、当該土地の第三者への売却を一時的に禁止するように申請することができます。
裁判所がその申請を相当な理由があると認めた場合には、Aさんに対して「処分禁止」という仮処分を命令することができます。
寄与分制度は、共同相続人間の公平をはかるために、相続が開始した遺産分割に適用されます。
例えば、長男は勤めを辞めて入院中の父の付き添いをしてきたとします。
一方、二男は放浪の旅にでたまま音信不通で・・・というような場合、こうした事情を考慮しないで法定相続分どおりで分けますと、不公平な結果となります。
そこで、貢献してきた長男に相続分以上の財産を取得させようとする制度です。
なお、寄与分を主張できるのは、相続人にかぎられ、内縁の妻や事実上の養子などは、どんなに貢献していたとしても、自ら寄与分を主張することはできません。
借金を返さなかったり、購入した代金を支払わないなどの債務を履行しない債務者に対して、裁判所を通して強制的に取りたてる手続きを強制執行といいます。
具体的には不動産の場合、競売にかけて換価することになります。
(強制競売)
その前提になるのが差押え。
強制執行の申し立てには、権利の存在を明確にするための「債務名義」と呼ばれる公文書が必要です。
1つの財産を1人で持っている単独所有に対して、1つの財産を複数の人で共同所有することを共有といいます。
不動産を共有する場合は、共有者それぞれが負担した割合(出資比率)に応じて持ち分(共有持ち分権)を登記することになり、これを「共有名義」といいます。
共有者は単独で自分の持ち分を第三者に売却することができます。
ただし民法では、住宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や処分の場合には共有者全員の同意が必要とされています。
法令の規定により、金銭、有価証券、その他の物件を地方法務局などにある供託所または一定の者に寄託することをいいます。
「弁済供託」
家主や地主が家賃・地代を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けることをいいます。
賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主が受け取りを拒否する場合など、債務不履行で不利益を得ないための手段になります。
他には民事執行手続きに伴う「執行供託」、損害を担保するための「保証供託」、公職選挙法による立候補や商号の仮登記のための「没収供託」があります。
一棟の建物に構造上区分された数個の部分が独立していて、住居や店舗、事務所等の用途にすることができる時、各部分を所有する権利を「区分所有権」といいます。
各部分は「専有部分」と呼ばれ、共用部分と区別します。
ある事実が無かったとしたら本来存在したであろう状態に戻すことを原状回復といいます。
例えば、借家契約の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還することで、住んで古くなった部屋を、契約当時の状態に戻す必要はないとされています。
国土交通省のガイドラインでは「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
この考え方に従って、借主の不注意で壊したり汚した部分を修繕することも、原状回復に含むのが現在では一般的になっています。
堅固建物とは石造・土造・煉瓦造・鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造など
これらに類する耐久性のある建物などをいう。
借地権や借家権の設定の際に、その権利設定の対価として、借主から貸主に交付される金銭のこと。
敷金とは異なり、契約終了後も貸し手が返還する必要はないとされています。
登記が完了したことを証明するために登記所から権利者に交付される書面(登記済証)の一般的な呼び方。
登記申請書の副本や原因証書(売買契約書等)に法務局の登記済みの証明印を押して還付されます。
登記手続きの際に本人確認の手段の一つとして提出します。
2005(平成17)年3月7日施行の改正不動産登記法では、施行日以降最初に登記をする際に提出を要求し、その後は登記済証は廃止し、登記識別情報(数字と記号の組み合わせによる情報)に替えることになりました。
被相続人の負っていた債務などを弁済する責任を、相続によって得た財産の範囲で行うことを条件とした相続の方法です。
限定承認をすれば、相続した財産だけでその債務を完済できない場合でも、
相続人自身の財産でもってその不足分を支払う必要はなくなります。
限定承認は、相続が開始ことを知ったときから3ヶ月以内に財産目録を調整して、これを家庭裁判所に提出することによってなされます。
また、共同相続人がいる場合には、その全員でしなければなりません。
法律行為や私法上の権利に関する事実について、公証人が作成する証書のこと。
裁判所や法務局の近くにある公証人役場で作成され、公的な証拠能力が高く、
ローン契約書・賃貸借契約書・遺言書などに使われています。
金銭債権については、強制執行認諾文言(強制執行を受けても異議がない旨の執行受諾約款)が入っている公正証書であれば、直ちに強制執行(土地・建物の差押えは除く)ができるなどの効力があります。
普通の方式の遺言の一つ。
証人2人以上の立会いで、遺言者が、公証人に遺言の内容を口授し、
これを公証人が筆記して遺言者に読み聞かせまたは閲覧させた後、遺言者、証人が各自
署名押印し、さらに公証人が署名押印します。
要件が厳格で、原本が公証役場に保存されるので、滅失や変造のおそれがありません。
公示地価(こうじちか)とは、国(国土交通省)が毎年実施する、1月1日時点の土地価格のことで、一般の土地の取引価格に対し指標を与えるとともに、公共用地の取得、国土利用計画法に基づく土地取引価格の判断基準として公表しています。
実際の取引価格より低めの価格が設定されています。
固定資産税を課税する対象となる金額のこと。
固定資産税の税額は、原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされています。
建物の場合、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は通常一致しますが、土地の場合には、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は異なる額となります。
その理由は下記のとおりです。
1. 住宅用地に係る課税標準額の特例
住宅用地については、その土地の課税標準額を次のように軽減する措置が取られています。
小規模住宅用地の場合:固定資産税評価額×1/6=固定資産税課税標準額
一般住宅用地の場合:固定資産税評価額×1/3=固定資産税課税標準額
2. 土地に関する負担調整率
土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれています。
この評価替えにおいて、固定資産税評価額が急激に上昇すると、納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがあります。
そこで法律(地方税法)では、土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じています。
固定資産税を計算する基になる価格のこと。
都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなっています。
全国の市区町村や都税事務所に、土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地一筆ごと、家屋一軒ごとの評価額が登録されています。
土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われています。
なお、実際の固定資産税の税額計算では評価額に一定の操作をした課税標準額が使われています。
賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種を更新料といいます。
借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はありませんが、契約書に明記してあれば支払わないと契約違反になります。
貸家の場合は新規家賃の1〜2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。
借地契約では地代ではなく、更地価格(時価)の5%から1割前後の更新料を請求するケースが多いようです。
財産目録とは、分割の対象となる遺産のリストの事を言います。
これは分割協議の前提となる資料ですのでトラブルにならないように、
記載漏れのないように慎重に作成しなければなりません。
債務名義(判決などの公文書)を保有する債権者の申立に基づき、国家が債務者の財産処分を禁止し、強制的に債務の弁済をさせる手続。
不動産の売買において、仲介会社が売却依頼を受けた不動産の価格を簡易評価することを査定といいいます。
おおむね3か月以内に売れると想定し、割出した価格を「査定価格」といいます。
建物などがなく、借地権など使用収益を制約する権利の付いていない宅地のこと。
贈与者が死亡することによって効力を発生させるものと定めて、
生前にあらかじめ契約しておく贈与のこと。
例えば、「私が死んだら、あの土地をあげよう」と約束する場合がこれにあたります。
死因贈与は契約ですから、相手(受贈者)の承諾が必要です。
贈与者の死亡によって効力を生じる点で、遺贈と類似していますので、
民法は遺贈に関する規定に従うと定めています(民554条)。
一般に、その時々の旬の市場価格を時価といいます。
普通の方式の遺言の一つ。
遺言の全文、作成の日付、氏名を遺言者が自書し、署名の下に自ら押印するもの。
最も簡易な方式であり、証人も不要で遺言の内容を秘密にしておくことができます。
遺言者が自書することが要件であるから、タイプライターやパソコンで作成したものは無効になります。
不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合、この私道敷地部分を所有することを私道負担といいます。
私道の上には、建物を建てることはできないし、私道部分の面積は敷地とならないので建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して大きな制約を受けることになります。
血族や婚姻関係によってつながる人びと。
民法では、六親等内の血族と配偶者、三親等内の姻族をいう。
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のことで、保証金と同じ性格を持つものです。
契約が終了した時、滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則となっています。
賃料を支払わずに無償で借りて使用すること、またはその契約のことをいいます。
使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」または「使用権」という。
通常は、「この土地をただで貸そう」というように、親兄弟間の貸し借りのように特別な関係を前提にしている場合が多く、借り主を保護する借地借家法は適用されません。
契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなりません。
契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できます。
また借主の死亡によって契約は終了します。
不動産(土地や建物など)の所有者を、法的に明らかにするための制度。
不動産の売買などで所有者が変わる場合、不動産登記簿の名義も書き換える必要があります(所有権移転登記)。
新築の建物については、建物の内容を明確にする「建物表示登記」、その建物の所有者を明記する「所有権保存登記」を行います。
このほか、不動産を担保にしてローンを借りる場合(住宅ローンなど)、「抵当権設定登記」が行われます。
指定相続分とは、
「よく世話をしてくれた長男には他の子供たちよりも多くの遺産をあげたい」・・というような場合、なんらの意思表示も行わないで相続を迎えてしまうと通常の民法にしたがった法定相続分に応じた遺産の分割が行われてしまう可能性が高くなってしまいます。
このような場合に、生前にあらかじめどのように相続をして欲しいのかを意思表示(遺言書の作成)をすることで法定相続分とは異なった相続分を指定することができます。
この指定した相続分のことを指定相続分といいます。
相続においては、指定相続分は法定相続分に優先します。
但し、相続人には最低限留保された遺留分という相続分があり、この部分に関してだけは被相続人といえども自由に処分することはできません。
地主が借地権の譲渡や、借地条件の変更の承諾をしてくれないなどの問題が生じたときに、地主に代わって、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える等の裁判手続のことをいいます。
裁判所は借地権者の事情などを考慮して許可を認めるかどうか判断します。
また、許可を与える代わりに地代の変更や財産上の給付(承諾料)の支払いを命じる場合もあります。
相続や遺贈によって土地を取得した場合に、その土地の中に被相続人が自宅として住んでいたり、事業の用に供していた小規模な宅地又は、国の事業の用に供していた小規模な宅地があったときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことなどを配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができます。
これを「小規模宅地の特例」といいます。
居住用は240u、特定の事業用は400uまでの土地に対し
一定の割合で減額できることになっています。
これらは80%の減額が適用されますが、
相続後も継続して居住または事業を行っていくことが
要件となります。逆に継続しない場合は、50%の減額となります。
税法上は「譲渡税」という名称はありません。
譲渡所得に対して所得税と住民税がかかるが、不動産の場合は通常の所得税・住民税とは別の分離課税になり、税率も違ってきます。
このため不動産の譲渡所得にかかわる税金として、一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と呼んでいます。
また、長期譲渡所得と短期譲渡所得では課税方法が異なり、所有期間が短いほうが税率が高くなっています。
土地建物等の譲渡所得に対する各種特例(マイホーム売却時等)
1. 特別控除の特例
譲渡所得から3000万円や5000万円を控除した後の所得を課税対象とすることができる特例
2. 軽減税率の特例
軽減された税率を課税対象となる所得に乗じることができる特例
3. 買換え特例
譲渡代金をもって買換資産を取得した場合において、その充当された譲渡代金に係る譲渡所得に対する課税を買換資産の売却時まで繰り延べることができる特例
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のことを借地権といいます。
借地権の契約期間は最低30年以上で、借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上になります。
地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
定期借地権と区別するために普通借地権ということもあります。
また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類があります。
地主より借地権にて土地を使用している場合、更地の時価に対する借地権価格の割合です。
一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり。
商業地では8〜9割、住宅地では6〜7割程度の場合が多いようです。
また借地権だけを単独に売却する場合は更地の価格よりもかなり低い価格で取引されるようです。
借地権(建物の所有を目的とする地上権および土地賃借権)の存続期間および効力、建物賃貸借契約の更新、効力などについて特別の定めをするとともに、借地条件の変更などの裁判手続について必要な事項を定めた法律。
1. 二項道路に接している敷地で、その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲
または
2. その道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲
まで道路の境界線を後退させること。
セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできません。
また、セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外されます。
相続とは、人が亡くなったときに、その人(被相続人)の財産上の権利義務を、遺族であるその人の子や妻など一定の身分関係にある人(相続人)が包括して受継ぐことです。
引継ぐ遺産には、現金、不動産、債権などのプラスの財産だけでなく、借入金などのマイナスの財産もすべて相続の対象になります
被相続人から相続人に承継される財産のこと。「遺産」とも呼びます。
現金、不動産、債権などのプラスの財産だけでなく、借入金などマイナスの財産も含まれます。
ただし、次のものは例外です。
@ 被相続人の一身に専属したもの
A 位牌、墳墓などの祭祀財産
B 生命保険金、死亡退職金、遺族年金など、契約や法律に基づいて支払われるもの
平成15年度の税制改正において新たに導入されたもので、65歳以上の親から20歳以上の
子に対する生前贈与を促進する目的で、贈与税の負担を軽くした制度です。
相続税は、申告期限までに現金で納付するのが原則ですが、相続財産のほとんどが不動産の場合、現金で相続税を納めることが難しくなることが往々にしてあります。
このような場合は、納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として、担保を提供することにより、年賦で納付することができます。
なお、この延納期間中は利子税の納付が必要となります。
延納から物納に変更することはできません。逆に物納から、延納に切り替えることはできます。
相続によって取得したことを登記原因とする不動産の所有権移転登記のこと。
相続放棄とは、被相続人の財産のすべての承継を放棄することをいいます。
亡くなった人の遺産より借金のほうが明らかに多い場合には、
この方法を選択したほうがよい事になります。
相続の放棄をするには、自己のために相続の開始があったことを知った日から
3ヶ月以内に、家庭裁判所に申し立てなければなりません。
この期間を過ぎますと、単純承認(通常の相続)をしたものとみなされ、プラスの財産もマイナスの財産も
相続することになります。
家庭裁判所が放棄の申述を受理する旨の審判をすることによってその効力が発生します。
相続放棄があった場合には、その放棄をした相続人は
最初から相続人でなかったとみなされます。
したがって、その子や孫への代襲相続することもありません。
相続欠格とは、一定の違法行為に当たる事由がある時に、当然に、相続できなくなるようにする制度です。
なお、相続欠格者は代襲原因にあたるので、欠格者の子は代襲相続することができます。
その具体的内容は次のとおり民法に規定されています。
1. 故意に被相続人あるいは相続について先順位・同順位の相続人を殺し、
又は殺そうとしたため刑に処せられた者
2. 被相続人が殺されたことを知りながら、
それを告訴、告発しなかった者
3. 詐欺や脅迫によって、被相続人が遺言を作成したり、既にしてある遺言
を取り消したり、変更したりすることを妨げた者
4. 詐欺や脅迫によって、被相続人に遺言させたり、
その取り消しや変更をさせた者
5. 遺言書を偽造したり、変造したり、
破棄したり、隠匿した者
税金は、現金で納付するのが原則ですが、相続するのは不動産である場合が多く、
手持ち資金が少ないために金銭で納付できないというケースがでてきます。
その上、延納によっても納付できないという事由がある場合には物納という方法を選ぶことができます。
なお物納申請後においても、その申請を取り下げて、金銭による一括納付や
延納よる納税に変更することができます
借地権がついた宅地の所有権のことをいいます。
更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれています。
底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。
また、相続税評価額も借地権割合を控除した価額になります。
大都市圏の都心に近いほど評価は低くなっています。
借地権の存続期間満了した場合において、借地契約が更新されないときなどに、借地人が地主に対し借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利のことをいいます。
建物買取請求権があるのは、双方の合意解除の場合、借地人に更新の意思がない場合、地主に正当事由があって更新拒絶や解約申し入れをした場合など。
借地人の地代不払いや重要な契約違反などによって解除される場合は、地主は買取に応じなくても構わない。
代襲相続というのは、本来相続人になるはずだった人が、相続開始以前(同時死亡を含む)に死亡していたときなどに、その子や孫が代わって相続人になるという制度です。
この場合の代襲される者を 「被代襲者」、代襲する者を 「代襲者」 といいます。
注意点としては、代襲相続できる者は被相続人の直系卑属(兄弟姉妹の場合は傍系卑属)
に限られるということです。
相続財産の中には、分割して相続するのが難しいものや分割して相続すると合理的でない
ものがあります。
このような場合、相続人の内の1人あるいは特定の人がその財産の一部
又は全部を取得し、その代わり財産を取得しなかった相続人又は受遺者に対し、金銭や自己の固有の財産を提供するという遺産分割の方法をいいます。
単純承認とは、被相続人のすべてを相続する(プラス財産も、マイナス財産も)というものです。
被相続人のプラス財産(預金など)とマイナス財産(借金)を無制限に相続するというものです。
多額の借金があれば、相続人が払わなければなりません。
なお単純承認は、各相続人が単独でできます。
借地権の種類のひとつ。
地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能です。
地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできます。
借地人の力が強く、民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定し、所有権と同じ「物権」に分類しています。
特定の目的を達成するために他人の土地を利用する権利で、当事者の契約によって生じる。
賃借権や地上権を設定することもできるが、公道へ出るための通行権を設定する場合や他人の土地を通らないと給排水管などを本管につなげない場合など、より軽い負担で解決できるような場合に設定されます。
権利の種類は所有権などに従属する物権となり、利用する他人の土地を「承役地」、それによって利益を受ける自分の土地を「要役地」といいます。
地目(ちもく)とは、不動産登記法上の土地の用途による分類をいいます。
土地の種類を示しているが、実際にどのような土地として使用されているかは、登記簿上の地目と同じとは限りません。
一般に地目の変更は難しく、農地を宅地に変える場合は、農業委員会から農地転用の許可が必要となります。
嫡出子(ちゃくしゅつし) とは、法律上の婚姻関係にある男女の間に生まれた子どものことをいいます。⇔非嫡出子
地代とは、土地利用者が土地所有者に渡す利用料のこと。
契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことをいいます。
契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。
借地借家法では次の3つの種類が規定されています。
1. 契約期間が50年以上の一般定期借地権
2. 契約期間が10年以上50年未満の事業用借地権
3. 契約期間が30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権
新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。
契約更新のない定期建物賃貸借権のことで契約期間の上限はありません。
貸主と借主があらかじめ合意した契約期間が満了した場合、更新がなく、必ず契約が終了する旨の契約に基ずく借主の権利をいいます。
契約を結ぶ際に、家主は、借家人に対して公正証書などの書面を公布して「更新がなく期間満了により終了する」ことを説明する義務があります。
また、契約終了の1年前から6か月前までの期間に契約終了の通知をする必要があります。
売買契約時に買主が売主に対して買う意志を表示するために支払う代金の一部をいいます。
売主と買主の両当事者が何の手付金か特に定めていない場合には、民法ではこれを解約手付金とみなします。
解約手付金では、これを支払った買主は手付金を放棄し、受け取った売主は手付金の倍額返しをすることで契約を破棄することができます。
金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のことをいいます。
借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。
地上権や永小作権なども抵当権の対象になります。
普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指します。
住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のことで、2種類ある借地権のうちのひとつ。
契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上になります。
地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になります。土地賃借権には抵当権の設定はできないし、地主は賃借権を登記する必要はありません。
賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利であり債権に当たります。
共同相続人の中に、被相続人から特別の利益を受けていた者がいる場合に、
これを単純に法定相続分どおりに分けると、相続人間に不公平が生じます。
これを是正しようとするのが、特別受益の制度です。
つまり、その相続人が遺産分割にあたって受けるべき財産を被相続人の生前中に
前もって受けていたものとして扱われるのです。
是正の方法は、その贈与の価額を相続財産に加算します。これを 特別受益の持戻しといいその加算した額を基礎として各人の具体的相続分を割出します。
特別受益者となるのは
1. 遺贈を受けた者
2. 婚姻、養子縁組の為の贈与
・婚姻、養子縁組の再に際持参金をもらった
・結納金、新居や家財道具を買うための費用を出してもらった など
3. 生計の資本としての贈与をうけた者
・独立して事業を始める際に開業資金を出してもらった
・住宅取得資金を出してもらった
・医大へ進学の際に多額の入学金を出してもらった など
特別受益額が相続分を超えるときは、特別受益者はその相続分を受けるとができません。
この場合、超過特別受益者は遺産から何ももらえませんが、特別受益額が相続分を超えていたとしてもその超過分を 返す必要はありません。
なお、被相続人が遺言などで、このような特別受益の持ち戻しをしないという意思表示をしていれば、その意思表示に従うことになります。これを 特別受益の持戻しの免除 といいます。
不動産登記簿に記載される面積のこと。
土地の場合、実際に測った面積(実測面積)とは多少異なるケースもあります。
マンションの住戸については、壁の内側部分の面積(内法面積)が登記簿面積となっています。
パンフレットなどに記載される専有面積より狭いケースが多いので注意が必要です。
登記簿上の面積よりも実際の面積が狭いこと。
昔は地主が小作に土地を貸す際、距離や面積を縄で計っていたことに由来する。
逆に実際の面積が広いことを縄伸びという。
婚姻外で生まれた子を自分の子と認めること
建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」と認められません。
ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされます。
建築基準法第42条第2項で規定されていることから、これを「二項道路」といいます。
二項道路に接している敷地に建物を建築する場合は、セットバックする必要があろます。 → セットバック
配偶者に関しては、被相続人の財産形成に貢献したとして
法定相続人の中で特別に相続税の減額措置がとられています。
配偶者の相続分が1億6000万円以下または法定相続分以下であれば
税額が課されません。
木造・軽量鉄骨造の建物 ⇔ 堅固建物
被相続人とは、亡くなった人のことです。
非嫡出子とは、婚姻関係にない男女の間に生まれた子供で、嫡出子に当てはまらない子供を言います。非嫡出子の法定相続分は嫡出子の2分の1になります。
特定の物を支配することを他人に認めさせることができる、非常に効力の強い権利。
占有権、所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権(いりあいけん)といった用益物権や、留置権、先取特権、質権、抵当権といった担保物権などがあります。
不動産鑑定士・不動産鑑定士補が土地、建物等の所有権または所有権以外の権利の経済的な価値を鑑定した価格。
土地・建物について、現在の状況や権利関係が記載された台帳のこと。その物件の所在地を管轄する法務局に備えられ、誰でも閲覧することができます。
土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、それぞれ表題部、甲区、乙区の記載欄からなる。
記載内容
1. 表題部・・・土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・床面積・構造など
2. 甲区・・・所有権の来歴
3. 乙区・・・抵当権など所有権以外の権利
登記簿の表題部に記載されている土地や建物の表示事項に変更があった場合に行う登記をいいます。
たとえば、土地の地目に変更があった場合は「土地地目変更登記」。
建物を増改築するなどして、構造・規模や使用目的など物理的な状況が変わった場合は「建物表示変更登記」。
いずれの場合も申請義務があり、変更後1か月以内に登記しないと10万円の過料が課せられるので、注意が必要です。結婚等で氏名が変わった場合の登記名義人表示変更登記は申請義務はありません。
法定相続分とは、
共同相続の場合に、民法の規定にしたがって、各法定相続人が全相続財産の上に持つ
承継の割合のことをいいます。
相続分は、まず被相続人の遺言によって指定され、これを指定相続分といいます。
次に指定のないときに法律の規定により相続分がきまり、これを法定相続分といいます。
相続人が数人あるときは、その相続分は下記の規定に従う
1. 子と配偶者がいる場合
子が2分の1、配偶者が2分の1。配偶者が死亡している場合は子が全部相続
します。
2. 子がなく配偶者と父母がいる場合
配偶者が3分の2、父母が3分の1。配偶者が死亡している場合は父母が全部相続します。
3. 子もなく父母もいない場合
配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1。配偶者が死亡し ている場合は、兄弟
姉妹が全部相続します。
※子の中に嫡出子と非嫡出子がいる場合、非嫡出子の法定相続分は嫡出子の半分とする。父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は父母の双方を同じくする兄弟姉妹相続分の2分の1とする。
ある人が死亡した場合に、誰が相続人になるかは民法で定められています。
これを 法定相続人 といいます
(法定相続人の範囲)
法定の相続人として、配偶者相続人 と 血族相続人 の二種類があります。
1. 配偶者相続人
被相続人の配偶者は、常に相続人となります。配偶者とは、婚姻の届出をした
夫又は妻をいいます。内縁の配偶者は含まれません。
血族の相続人が一人もいないときは、配偶者は単独で相続しますが、血族がいれば、
血族相続人と共同して相続することになります。
2. 血族相続人
これはすべての血族が相続人になるということではなく、誰が優先的に相続できるかが決められています。
第一順位
被相続人の子またはその代襲者(子が被相続人の相続開始以前に死亡しているときや
相続権を失っているときは、孫(直系卑属)が相続人となります。
第二順位
被相続人の直系尊属(親、祖父母など)
血族の中に子(またはその代襲者)が一人もいないときは、直系尊属が相続人となります。
まず親等のいちばん近い父母が相続人になり、父母が被相続人の相続開始以前に死亡しているときや相続権を失っているときは、祖父母(直系卑属)が相続人となります。
第三順位
被相続人の兄弟姉妹またはその代襲者
子、孫、父母、祖父母がいなければ、兄弟姉妹が相続人となります
兄弟姉妹の子(被相続人の甥・姪)についても代襲相続が認められています。
※第二順位の者がいてもそのすべてが、相続欠格、相続人の廃除により相続権を失った
場合や相続放棄した場合にも相続人となります。
みなし相続財産とは、被相続人が生前から持っていた財産ではないので民法上は相続財産として
遺産分割協議の対象にはならないにも関わらず、
相続財産として相続税の課税対象となる財産のことです。
みなし相続財産としては、以下のものがあります。
1. 死亡保険金(生命保険金・損害保険金)
2. 死亡退職金、功労金、弔慰金(一定額を除く)
3. 生命保険契約に関する権利
4. 定期金に関する権利(個人年金など
複数の人で土地や建物の所有権を共有している場合に、一人当たりに割り当てられた権利のことを持ち分(共有持ち分。借地権の場合は準共有)といいます。
一般の個人が購入するマンションでは、建物の共用部分や敷地については持ち分は共有となります。一戸建てで周辺住民との共有の私道がある時も、持ち分が関係してきます。
単独の所有権と共有持ち分の場合では、不動産にかかわる税金についても、扱いが異なるので注意が必要です。
例えば「3000万円のマンションを夫が2000万円、妻が1000万円を負担して購入した場合、夫の持ち分は3分の2、妻の持ち分は3分の1」というように使ったり、「管理組合の議決権は、専有部分の持ち分比率に応じて決める」などというように使います。
遺言とは、被相続人が亡くなる前に、財産処分についての被相続人の意思表示を形にし、
死後に実現を図るものです。
民法上、普通の方式としては自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3つの種類があります。
遺言者に代わって遺言の内容を実現させる人のことを遺言執行者といいます。
遺言執行者は遺言で指定することができます。未成年者及び破産者は遺言執行人になることは出来ません。
指定がないときや遺言執行者が亡くなったときは、利害関係人の請求によって家庭裁判所が選任することができます。
遺言者は、いつでも自由に遺言の全部又は一部を撤回することができます。
また、遺言を撤回または取消しする権利を放棄することはできません。
撤回の方法について
1. 遺言による方法
前の遺言の全部又は一部を撤回する新しい遺言を作成することによって
撤回された遺言は、初めからなかったものになります。
前の遺言と抵触する新しい遺言を作成することにより、 抵触する部分については、その部分については後の遺言で前の遺言を取り消したものとみなされます。
2. 行為による方法
遺言と抵触する生前処分(譲渡、寄付、売買など)を行うことにより、抵触する部分については、遺言した後の生前処分により遺言が撤回されたものとみなされます。
遺言者が遺言書を破棄した場合や、故意に遺贈の目的物を破棄した場合には
遺言を取り消したものとみなされます。しかし、遺言者の過失、第三者の行為又は不可抗力によって破棄された場合には、
撤回の効力は発生しません。
養子縁組によって子となった人。
⇔ 実子
血縁関係のない者人と人との間に、親子関係を創設する法律行為のことをいいます。
養子縁組の届出によって効力を生じます。縁組した場合、養親と実親両方の相続権をもつことになります。
都市部などにある主要な道路に面した土地の税務上の評価額を、1平方メートル当たりの単価で表したもので、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして決めます。
路線価は、相続税や贈与税を算出するときの基準になる土地の価格で、全国の税務署や国税庁ホームページで閲覧できるようになっています。
また全国約40万地点の標準宅地の平均路線価と、都道府県庁所在地の最高路線価は新聞で公表されています。